Үнэлсэн үнэ цэнэ ба зах зээлийн үнэ
Зах зээлийн үнэ ба үнэлэгдсэн үнэ цэнэ нь үл хөдлөх хөрөнгийг үнэлэх хоёр арга юм. Хувь хүмүүс үл хөдлөх хөрөнгийн татвар төлөх, өмч хөрөнгийг захиран зарцуулах, шинэ эд хөрөнгө худалдаж авах эсвэл санхүүгийн бусад чухал шийдвэр гаргах зэрэг хэд хэдэн шалтгааны улмаас үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийг ойлгох хэрэгтэй. Уг нийтлэлд үнэлэгдсэн үнэ цэнэ, зах зээлийн үнэ гэсэн нэр томъёо, тус бүрийг хэрхэн тодорхойлдог талаар иж бүрэн тайлбарыг санал болгож, үнэлэгдсэн болон зах зээлийн үнийн ижил төстэй болон ялгаатай талуудыг онцолсон болно.
Зах зээлийн үнэ цэнэ гэж юу вэ?
Зах зээлийн үнэ гэдэг нь тухайн хөрөнгийг нээлттэй зах зээл дээр худалдаж авах эсвэл зарж болох үнэ юм. Энэ бол ердийн нөхцөлд сайн мэддэг худалдан авагч, сайн мэддэг худалдагч хоёрын хооронд шударгаар тохиролцсон үнэ юм. Гэсэн хэдий ч энэ нь зах зээлийн үнэ нь тухайн хөрөнгийг худалдаж авсан үнэтэй ижил байна гэсэн үг биш, учир нь үнэ нь зах зээлийн нөхцөл байдлаас шалтгаалан хэлбэлзэж, худалдан авсан үнээс илүү эсвэл бага үнэтэй байж болно. Хөрөнгийн зах зээлийн үнэ нь тухайн хөрөнгийн зах зээлийн эрэлт нийлүүлэлтээр тодорхойлогддог. Аливаа хөрөнгийн зах зээлийн үнийг ихэвчлэн мэргэжлийн үнэлгээчид тодорхойлдог бөгөөд зах зээлийн үнийг тодорхойлохдоо хэд хэдэн чухал хүчин зүйлийг харгалзан үздэг. Гэсэн хэдий ч улс орны өөр өөр хэсэгт зарагдсан хөрөнгийн зах зээлийн үнэ өөр байж болох ба хөрөнгийн үнэ цэнэ нь байршлаас ихээхэн хамаардаг гэдгийг анхаарах хэрэгтэй.
Үнэлсэн үнэ цэнэ гэж юу вэ?
Үнэлсэн үнэ гэдэг нь хөрөнгийн албан татварын тооцоолол хийх зорилгоор мэргэжлийн татвар төлөгч зэрэг шинжээчээр тогтоосон хөрөнгийн үнэ юм. Үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөгчөөс авдаг үл хөдлөх хөрөнгийн татварыг тухайн хөрөнгийн үнэлгээний үнээр тооцдог. Үнэлгээний үнэ нь хөрөнгийн зах зээлийн үнэтэй ижил байж болохгүй; Гэсэн хэдий ч үнэлгээч нь хөрөнгийн үнэлэгдсэн үнэ цэнийг олохдоо зах зээлийн үнийг харгалзан үзэж болно. Үнэлгээний үнэ цэнэд хүрэхэд бусад хэд хэдэн хүчин зүйлийг харгалзан үздэг. Эдгээрт үл хөдлөх хөрөнгийн байршил, үл хөдлөх хөрөнгийн байдал, инженерийн шугам сүлжээний хүртээмж, тухайн бүсэд шинээр баригдаж буй бүтээн байгуулалт гэх мэт зүйлс орно.
Зах зээлийн үнэ цэнэ ба үнэлэгдсэн үнэ цэнэ
Зах зээлийн үнэ гэдэг нь тухайн хөрөнгийн зах зээл дээр худалдан авч, зарж болох үнэ цэнэ юм. Эрэлт, нийлүүлэлт нь хөрөнгийн зах зээлийн үнийг тодорхойлдог. Нөгөөтэйгүүр, үнэлэгдсэн үнэ нь мэргэжлийн татвар төлөгчийн тогтоосон үнэ юм. Энэ хоёрын гол ялгаа нь үнэ цэнэ тус бүрийг тодорхойлсон зорилгод оршдог. Зах зээлийн үнийг тухайн хөрөнгийг худалдан авах, худалдах зорилгоор тодорхойлдог. Үнэлгээний үнийг үл хөдлөх хөрөнгийн татварыг тооцох зорилгоор тодорхойлно. Нэмж дурдахад, үнэлгээний үнэ цэнийг тодорхойлохдоо зах зээлд сүүлийн 6 сараас нэг жилийн хугацаанд зарагдсан ижил төстэй байшингуудыг ерөнхийд нь үнэлдэг тул үнэлэгдсэн үнэ нь үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийн талаар илүү урт хугацааны тоймыг өгч болно. Зах зээлийн үнэ нь тухайн хугацаанд үл хөдлөх хөрөнгийн илүү шинэчлэгдсэн үнэ бөгөөд зах зээлийн янз бүрийн нөхцлөөс хамаарч өөрчлөгдөж болно.
Үнэлсэн үнэ цэнэ болон зах зээлийн үнэ хоёрын ялгаа юу вэ?
• Үл хөдлөх хөрөнгийг үнэлэх олон арга байдаг; зах зээлийн үнэ болон үнэлэгдсэн үнэ нь ийм хоёр арга юм.
• Зах зээлийн үнэ гэдэг нь тухайн хөрөнгийг нээлттэй зах зээл дээр худалдаж авах эсвэл зарах боломжтой үнэ юм. Энэ бол ердийн нөхцөлд сайн мэдээлэлтэй худалдан авагч болон сайн худалдагч хоёрын хооронд шударгаар тохиролцсон үнэ юм.
• Үнэлгээний үнэ гэдэг нь хөрөнгийн татварын тооцоолол хийх зорилгоор мэргэжлийн татвар төлөгч зэрэг шинжээчээр тогтоосон хөрөнгийн үнэ юм.
